Cómo hacer un segundo piso en una casa ya construida: permisos, costos y paso a paso
Ampliar tu casa al hacer un segundo piso en una casa ya construida es una excelente opción cuando necesitas más espacio, pero no quieres mudarte ni comprar más terreno. En México, construir hacia arriba es técnica y económicamente viable si cumples con los requisitos estructurales y legales. Esta guía te explica todo lo necesario: desde evaluar si tu casa puede soportar un segundo nivel hasta los permisos, costos y sistemas constructivos más recomendados.
- ¿Es posible construir un segundo piso en mi casa? Evaluación inicial
- Permisos y documentos necesarios
- Documentos requeridos
- Costos de permisos y trámites
- Proceso de construcción paso a paso
- Costos totales para construir un segundo piso en México 2025
- Tiempo aproximado de construcción
- Preguntas frecuentes
¿Es posible construir un segundo piso en mi casa? Evaluación inicial
Antes de comenzar cualquier trámite al hacer un segundo piso en una casa ya construida, debes verificar tres aspectos fundamentales:
1. Normativa urbana local
Consulta el Plan de Desarrollo Urbano de tu municipio para confirmar que tu propiedad no tiene restricciones de altura. Algunas zonas históricas, patrimoniales o colonias específicas limitan la altura de construcción.
Dónde consultar: Dirección de Catastro o Desarrollo Urbano del ayuntamiento de tu localidad.
2. Capacidad estructural de la vivienda existente
La cimentación, columnas y muros de la planta baja deben poder soportar el peso adicional del segundo piso.
Señales de que tu casa NO está preparada para hacer un segundo piso en una casa ya construida:
- Fue diseñada originalmente solo para un piso
- No tiene varillas de acero salientes en columnas o muros
- Presenta fisuras, grietas o hundimientos
- Tiene techo inclinado sin estructura portante adecuada
Qué hacer: Contratar un ingeniero estructural que realice un estudio de capacidad de carga mediante pruebas, catas y revisión de planos originales. Este estudio cuesta entre $15,000 y $40,000 MXN.
3. Refuerzo estructural (si es necesario)
Si tu casa no fue construida para dos pisos, necesitarás reforzar cimentación, columnas y vigas. Esto puede representar 15-30% del costo total de la ampliación.
Refuerzos típicos:
- Inyección de micropilotes en cimentación
- Adición de columnas y vigas de amarre
- Refuerzo con fibra de carbono o acero en muros
Permisos y documentos necesarios
Hacer un segundo piso en una casa ya construida requiere licencia de obra mayor, ya que modifica la altura, fachada y estructura de la vivienda.
Documentos requeridos
| Documento | Descripción |
|---|---|
| Licencia de obra mayor | Autoriza la construcción del segundo nivel |
| Proyecto arquitectónico | Planos del nuevo piso firmados por arquitecto |
| Proyecto estructural | Cálculos y planos firmados por ingeniero civil |
| Declaración responsable | Acreditación del técnico responsable de obra |
| Escrituras del inmueble | Propiedad legal del terreno |
| Certificado de factibilidad de servicios | Luz, agua y drenaje suficientes |
| Pago del ICIO | Impuesto sobre Construcciones (3-4% del presupuesto) |
Costos de permisos y trámites
| Concepto | Costo aproximado |
|---|---|
| Estudio estructural | $15,000 - $40,000 MXN |
| Proyecto arquitectónico | $30,000 - $80,000 MXN |
| Licencia de obra mayor | $80,000 - $150,000 MXN |
| ICIO (3-4% del PEM) | Variable según presupuesto |
| Firma de DRO | $40,000 - $60,000 MXN |
Total en permisos: $165,000 - $330,000 MXN aproximadamente.
Proceso de construcción paso a paso
1. Diseño y planificación
- Contrata arquitecto e ingeniero estructural
- Define distribución de espacios (recámaras, baño, sala adicional)
- Asegúrate de que los muros nuevos coincidan con los muros de planta baja para transmitir cargas correctamente
- Diseña la escalera con medidas reglamentarias (huella 25-30 cm, peralte 17-19 cm)
2. Preparación del sitio
- Protege muebles y espacios de planta baja
- Revisa que las varillas de acero estén salientes en columnas y muros; si no, deberás hacer perforaciones y anclajes
- Limpia azotea y verifica impermeabilización existente
3. Construcción de la losa de entrepiso
Si tu casa tiene techo plano de concreto, este será el piso del segundo nivel. Si tiene techo inclinado, deberás construir una losa nueva.
Pasos:
- Colocación de rieles o vigas de acero
- Instalación de blocks aligerantes o bovedilla
- Malla electrosoldada de refuerzo
- Colado de concreto (15-20 cm de espesor)
- Curado durante 7-14 días
4. Construcción de muros
Puedes usar distintos sistemas constructivos para hacer un segundo piso en una casa ya construida:
Construcción tradicional (block + concreto):
- Más pesada, requiere refuerzo estructural sólido
- Costo: $12,000 - $15,000 MXN/m²
Steel Frame (estructura de acero ligero):
- 60% más ligero que block
- Construcción rápida (50% menos tiempo)
- Costo: $13,000 - $16,000 MXN/m²
Wood Frame (madera estructural):
- Muy ligero, ideal para casas con capacidad estructural limitada
- Costo: $14,000 - $17,000 MXN/m²
Paneles SIP (sandwich):
- Súper aislantes térmicos y acústicos
- Ligeros y de instalación rápida
- Costo: $15,000 - $18,000 MXN/m²
5. Techo del segundo piso
- Losa de concreto con impermeabilización
- Techo inclinado de lámina o teja
- Techo verde (si la estructura lo permite)
6. Instalaciones
- Sistema eléctrico independiente con tablero nuevo
- Tuberías hidráulicas y sanitarias desde planta baja
- Si agregas baño, verifica que el drenaje tenga pendiente adecuada
7. Acabados
- Aplanado de muros
- Pisos (cerámica, loseta, madera)
- Puertas y ventanas
- Pintura
Costos totales para construir un segundo piso en México 2025
1. Casa económica - Segundo piso de 60 m²
- Permisos y estudios: $165,000
- Construcción (estructura + acabados): $720,000 - $900,000
- Escaleras: $40,000 - $80,000
Total: $925,000 - $1,145,000 MXN
2. Casa de interés medio - Segundo piso de 80 m²
- Permisos y estudios: $250,000
- Construcción: $1,040,000 - $1,440,000
- Escaleras: $60,000 - $100,000
Total: $1,350,000 - $1,790,000 MXN
3. Casa residencial - Segundo piso de 100 m²
- Permisos y estudios: $330,000
- Construcción: $1,600,000 - $1,800,000
- Escaleras: $100,000 - $150,000
Total: $2,030,000 - $2,280,000 MXN
Costo por m² de construcción del segundo piso:
- Económico: $12,000 - $15,000 MXN/m²
- Medio: $13,000 - $18,000 MXN/m²
- Residencial: $16,000 - $22,000 MXN/m²
Tiempo aproximado de construcción
| Etapa | Duración |
|---|---|
| Diseño y permisos | 2-4 meses |
| Refuerzo estructural (si aplica) | 3-6 semanas |
| Losa de entrepiso | 2-4 semanas |
| Muros y estructura | 6-10 semanas |
| Techo | 2-3 semanas |
| Instalaciones | 3-5 semanas |
| Acabados | 4-8 semanas |
| Total: 5-9 meses |
Preguntas frecuentes
¿Es más barato construir en segundo piso que en planta baja?
Generalmente, hacer un segundo piso en una casa ya construida es similar o ligeramente más barato (5-10% menos), ya que aprovechas cimentación existente. Sin embargo, si requieres refuerzos estructurales, puede salir más caro.
¿Qué pasa si construyo sin permiso?
Multas de $50,000 a $500,000 MXN, clausura de obra y posible demolición.
¿Puedo habitar la planta baja durante la construcción?
Sí, pero con molestias considerables (polvo, ruido, vibración). Muchas familias se mudan temporalmente.youtube
¿Necesito arquitecto obligatoriamente?
Sí. La licencia de obra mayor requiere proyecto firmado por arquitecto registrado.
¿Cuál es el sistema constructivo más recomendado?
Steel Frame o Wood Frame si tu estructura es limitada; construcción tradicional si tienes buena cimentación desde el inicio.
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